Статус жилого помещения - западня для собственника
18.01.2004
Опубликовано: Нотариус, 2004, №1
Недвижимость, в особенности такая ее разновидность как
помещения, расположенные на первых этажах, а особенно на
центральных улицах города являются сегодня ресурсом
стратегическим для предпринимательской деятельности. Это
делает изменение статуса помещения для простого гражданина
невозможным
Недвижимость, в особенности такая ее разновидность как помещения, расположенные на первых этажах, а особенно на центральных улицах города являются сегодня ресурсом стратегическим для предпринимательской деятельности. Для того, чтобы открыть магазин, разместить офис в таком помещении, необходимо, чтобы оно обладало статусом нежилого, или, как происходит в большинстве случаев,- оно должно быть переведено из жилого в нежилое.
Жилые помещения названных параметров нужны не только простым гражданам, являющимся их собственниками и желающим проявить свою деловую активность, но и крупному бизнесу, и… как оказалось, российским муниципалитетам, которые, как не удивительно, имеют на этот счет свой коммерческий интерес.
Позиция муниципалитетов спровоцировала противостояние между гражданами-собственниками и властями, сложившееся практически во всех крупных городах России- за возможность использования данных помещений в качестве нежилых, а в конечном счете- за обладание ими.
Дело в том, что в результате приватизации жилья собственниками самых дорогих в настоящее время квадратных метров стали в основном простые граждане, жившие в квартирах на первых этажах вдоль оживленных улиц, глотавшие пыль и глохнувшие от шума. Большинство же нынешней бизнес, торговой элиты, высшие муниципальные служащие, в руках которых сегодня находится власть в крупных городах- жили в тихих районах не ниже 2-го этажа.
Упущенный интерес власть держащих- на лицо… Грянула борьба за обладание самой доходной недвижимостью. Раздувать ее пламя начали местные власти. Так, в г.Екатеринбурге глава города утвердил своим постановлением от 24.01.1996г. целую программу отселения граждан, проживающих на первых этажах жилых домов, расположенных на магистральных улицах и в деловой части города, а также положение об отселении граждан, проживающих на первых этажах жилых домов. Но не все граждане согласились на эту явно невыгодную сделку, перекрывающую надежды многих начать собственный бизнес. С этими несогласными муниципалитет решил бороться, издав другой акт, который максимально осложнил осуществление права собственника на перевод жилого помещения в нежилое: в 1997г. было принято Положение «О порядке перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые на территории г.Екатеринбурга».
Таким образом, на сегодняшний день ситуация для собственника, желающего чтобы его помещение служило его интересам и потребностям, -трагична: перевод жилого помещения в нежилое без соразмерных затрат на огромное количество документов, взятки череде чиновников, с которыми нужно все согласовать, невозможен.
В связи с этим возникает принципиальный вопрос: зачем российским гражданам в ст.35 Конституции РФ гарантировано право собственности –это абсолютное право, наделяющее собственника всей полнотой прав в отношении вещи? Может быть, право собственности в данном случае- это не более чем фикция? Почему власти препятствуют свободе предпринимательства, которая также установлена Конституцией?
О том, какой должен быть порядок перевода- уведомительный, как свободно осуществляемое право собственника, или разрешительный нигде в федеральном законодательстве не сказано. Но зато везде порядок перевода старательно и подробно регулируется органами местного самоуправления.
В соответствии с действующим в г. Екатеринбурге Положением «О порядке перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые на территории г.Екатеринбурга - для того, чтобы глава города разрешил перевод конкретного жилого помещения в нежилое, собственнику необходимо получить предварительное разрешение местного Управления по жилищной политике на сбор документов. Затем предприниматель готовит документы, перечень которых состоит из 18 пунктов, и это еще не предел- этот перечень может произвольно расширяться по решению компетентных органов. Большинство из указанных в перечне документов означают фактически не только необходимость денежных затрат, но и согласование перевода еще с множеством органов и лиц, роль которых в решении вопроса о переводе непонятна ( Например, Комитетом по развитию товарного рынка администрации города, главой администрации района, городской автоинспекцией). Таким образом, можно представить, сколько уровней получения предварительных разрешений на перевод необходимо пройти собственнику жилого помещения. Более того, Положение устанавливает, что даже если перевод будет разрешен, местный орган может еще ставить условия по использованию нежилого помещения, являющегося частной собственностью (например, покрыть плиткой прилегающий тротуар).
По всей видимости местные власти не проводят никаких различий между частной и муниципальной собственностью, для них вообще юридическое понятие права собственности- пустой звон. Административно-командный метод управления не теряет своей актуальности…
Приведенное Положение все в комплексе является грубейшим нарушением права собственности, а также ч.3 ст.55 Конституции РФ о том, что права граждан могут быть ограничены в определенных целях только федеральными законами. Установление разрешительного порядка перевода местными актами незаконно.
Этот вывод можно сделать, исходя из следующего юридического анализа федерального законодательства о праве собственности, в том числе на жилые помещения.
П. 2 ст. 209 ГК РФ закрепляет, что собственник вправе по своему усмотрению совершать любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права других лиц. Ст. 288 ГК РФ устанавливает ограничение прав собственников жилых помещений в соответствии с их целевым назначением- эта норма является достаточно общей. Конкретные действия, которые собственник вправе или не вправе совершать не указаны. Они и не могут быть указаны, т.к. конкретная деятельность по использованию помещений регламентируется федеральными законами в области санитарии, строительства, пожарной безопасности.
С точки зрения логики, право на перевод не относится к тем, которые ограничиваются наличием целевого назначения жилого помещения. Более того, п.3 ст.288 ГК устанавливает прямо ограничение только на размещение предприятий, учреждений, организаций в жилых помещениях без предварительного перевода их в нежилые. В связи с этим можно высказать точку зрения, что законом предусмотрено прямо только ограничение нецелевого использования жилых помещений, т.е. непосредственной эксплуатации. Но это не относится к совершению сделок (действий, направленных на возникновение, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей). Перевод является односторонней сделкой.
Пункт 3 ст. 288 в отношении порядка перевода содержит отсылочную норму к жилищному законодательству. На федеральном уровне- есть ЖК РСФСР, который устанавливает порядок перевода только в отношении «жилых домов и жилых помещений в домах государственного и общественного жилого фонда»: их перевод в нежилое осуществляется по решению органов государственной власти субъектов РФ ( ст.9) также в ст.9 говорится, что перевод жилых домов и жилых помещений колхоза осуществляется по решению общего собрания членов колхоза. В отношении жилых помещений в муниципальной собственности в п.10 ст.66 Закона РФ «О местном самоуправлении» от 6.07.1991г. установлено полномочие местных органов по определению порядка перевода этих помещений. Таким образом, только в отношении жилых помещений в частной собственности нет никаких принципиальных положений. Исходя из проведенных норм, которые устанавливают право государства, муниципалитета и колхозов самостоятельно осуществлять перевод принадлежащих им жилых помещений, конституционного принципа равноправия всех форм собственности (ч.2 ст.8)- частные собственники тоже не могут быть ограничены в этом праве.
На практике осуществление перевода собственниками совершенно не соответствует нашим выводам, т.к. право граждан на свободное осуществление перевода жилых помещений в их собственности ограничивается региональными и местными нормативными актами: устанавливается разрешительный порядок его осуществления.
Еще раз подчеркнем, такое ограничение противоречит ч.3 ст.55 Конституции РФ. Хотя, согласно п. «к»ч.1 ст.72 Конституции РФ, жилищное законодательство относится к предметам совместного ведения и в случае пробела в федеральном законодательстве субъекты могут самостоятельно регулировать соответствующие отношения,- они не могут как- либо ограничивать права граждан. Конституционная норма императивно, без каких-либо исключений, закрепила, что права граждан могут быть ограничены только федеральным законом. Органы местного самоуправления вообще не вправе издавать нормы жилищного законодательства.
Доводы о сомнительной законности установленного практически по всей России разрешительного порядка перевода достаточно серьезны. Одномоментно ситуацию изменить достаточно сложно, т.к. в судах сложилась практика защиты местных нормативных актов в ущерб правам граждан, используя при этом слишком общие положения ГК РФ о целевом назначении жилых помещений.
Таким образом, пока неопределенность в отношении прав собственника жилого помещения не будет устранена федеральным законодателем или Верховный суд постановлением Пленума не положит конец злоупотреблениям, жилые помещения на первых этажах в городах будут оставаться «яблоком раздора» между предпринимателями и местными властями, установившими свою монополию на рынке этой недвижимости. Не случайно, что сегодня в судах, как общей юрисдикции, так и в уставных судах субъектов РФ, жалобы граждан на акты органов местного самоуправления о переводе все чаще становятся предметом судебных разбирательств. Ярким примером являются судебные процессы, которые недавно прошли в г. Екатеринбурге: пока что суды жалобу гражданина удовлетворили частично, но заявитель настроен до конца настаивать на своем принципиальльном требовании- полная отмена разрешительного порядка перевода. С целью торжества законности и проверки действий российских властей на соответствие Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод, обязательства по соблюдению которой были признаны РФ в мае 1998г.,- материалы дела направлены в Европейский Суд по правам человека, где уже год идет процесс коммуникации заявления с Правительством РФ.
Мария Фадеева
юрист общественного объединения «Сутяжник»
г. Екатеринбург
Комментарии:
1. Anonymous - 24.04.2009 14:51:08
Является ли начальник (директор)БТИ -Должностным лицом? СУ при УВД а также и прокуратурой был установлен факт ХАЛАТНОСТИ ,т.к.начальник БТИ при моей регистрации в БТИ как собственника, не вписала меня в реестровые и алфавитные книги БТИ, есть только мой договор с штампом БТИ и подписью нач. БТИ что я собственник данной квартиры .Налоговая Инспекция подтверждает что я с 1994 по 1997г был собственником квартиры. Тем самым мне причинен БОЛЬШОЙ вред. Срок привлечения по ст 172УК прошел. В моей квартире сейчас зарегистрированы другие люди, и эти люди "добросовестные приобретатели". Коротко,-1994г купил, оформил,- сел1996г,-пока сидел мошенники «взяли» дубликат о приватизации, зная о том что я сижу ,и оформили мою квартиру на другое лицо.Знаю,-будет много вопросов,-но это действительно так .Без аферистов из БТИ здесь не обошлось .Вышел1999, обратился в наш «самый справедливый суд на свете»,и естественно получил отказ, даже в Верховном Суде отказали, О КАК. Нет записи в журналах БТИ- значит я не собственник Кто я такой? –уголовник. Обращался во многие инстанции, и только в 2008г был установлен факт ХОЛАТНОСТИ за нач.БТИ . Опять обратился в наш прекрасный суд по ст.200, 1064,1069,1071,ГК РФ ,- опять отказ,- прям какие то оборотни в мантиях. Ну и что дальше? О КАКОМ ПРАВОСУДИИ В РОССИИ можно говорить. А вить в каждом решении написано ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, -значит на меня российской федерации мягко сказать плевать, а сколько нас по России? А потом говорят –нельзя устраивать самосуд. Как детям внукам в глаза смотреть? Значит меня государство кинуло -да .Ни денег ни квартиры. Вот такой вопрос.
В 2000 году соседи построили в метре от межи двухэтажный магазин "Смак" по ул. Рознина 128 со складом в один этаж ,через некоторое время незаконно пристроили второй этаж над складом .Водоотводов до сих пор нет, что привело к падению каменного забора 1,5 метра высота и 25 длинна, в мае месяце 2010 года падает и фундамент на котором стоял этот забор - 40 тонн бетона на моём усадебном участке . С крыши лестницы ,которая находиться в 40см от межи, падает снег тоннами на мои постройки . Все мои действия бесполезны, в 2006 году суд постановил ,что нарушений нет ,а значить решил удовлетворить встречный иск об узаконивании этого незаконного строения. С решением суда мы не согласны, на данный момент назначено новое заседание на 03.05.2011 Но заседание опять не состоялось, всё было построено так : обед в суде с 13:00 до 14:00 ,заседание назначено ровно на 14:00 .В этот день работала в суде коллегия по гражданским делам и была большая очередь, пристава вели тщательный досмотр, в зал заседания мы попали в 14:05 и нам судья сказала что мы опоздали и не допускаемся для рассмотрения нашего дела ,но можем присутствовать. Она при нас провела представление той стороны , игнорируя явно нас ,зачитала наш отвод и попросила всех освободить зал. Мы пошли к председателю коллегии о просьбе помочь нам попасть на судебное разбирательство ,он сказал ,что судья вправе рассматривать своё решение и я ничем вам помочь не могу. Мы стали писать жалобу в коллегию , заседание стало проходить без нас. Через 10 минут нам вынесли повестку о переносе суда на 18.05.2011. В определении судья написала: Что мы вообще не явились в зал заседания ,а потом вошли двое и с криками начали выражать недовольство. однозначно судья работает в интересах ответчиков. Мы уже год не можем попасть в зал заседания. Сегодня пришло решение коллегии ; моё заявление об отводе судьи вернуть назад , так как коллегия не может влиять на решение судьи . 18.05.2011 состоялось ещё одно заседание по моему вопросу об отводе судьи ,на этот раз судья сделала самоотвод. Ждём следующего назначения даты и времени суда. Я бы хотела этой теме придать гласность. Нуждаюсь в совете!
